Con los datos inmobiliarios de este primer trimestre sobre la mesa, se observa una ralentización evidente, tanto en operaciones de compraventa como en hipotecas firmadas, a lo que se suma un mantenimiento de los precios todavía al alza.
Lo aseguran los registradores en su informe de este primer trimestre del año. Entre enero y marzo se inscribieron en los registros de la propiedad 161.024 compraventas de vivienda, con un incremento del 7,2% sobre el trimestre anterior. Un total de 30.466 fueron operaciones con vivienda nueva, lo que indica un 17,8% sobre el último trimestre del año y el resto, 130.558 compraventas de vivienda de segunda mano, con un incremento trimestral del 5,1%.
Las compraventas por extranjeros se mantienen
Una parte muy importante de estas operaciones son las realizadas por extranjeros, con una demanda total que alcanza el 14,5% de las compraventas, lo que supone el cuarto mayor resultado de la serie histórica. Los británicos vuelven a encabezar los resultados con un 9,5% de compraventas, seguidos por alemanes (7,5%), franceses (7,2%), y marroquíes, italianos y rumanos (5,4%).
Pero los datos de todo el primer trimestre pueden ser algo engañosos ya que con el cambio de año se produjo un ligero movimiento comprador que, posteriormente, se fue atenuando. Tomando únicamente los datos del mes de marzo encontramos que las compraventas de vivienda descendieron el 3,9% anual, y de las 57.114 operaciones en marzo del año pasado se han pasado a las 54.908 del mismo mes de 2023, una disminución de más de 2.200 operaciones. De esta forma las compraventas encadenan dos meses de descensos, después del retroceso del 6,6% en febrero.
Las hipotecas a la baja
El mercado hipotecario aún muestra un descenso más acusado que el inmobiliario y así, en las hipotecas sobre vivienda, de las 40.984 operaciones de marzo de 2022 se ha pasado a las 34.946 en marzo de este año, un descenso del 14,7%. Hay que decir que se está incrementando el número de operaciones que se hacen sin hipoteca.
Este frenazo perceptible en las operaciones de compraventa tiene unos causantes muy evidentes: el temor que no termina de disiparse a una recesión con crisis bancaria incluida -los meses de febrero y marzo han sido de sobresaltos a ambos lados del Atlántico-, la inflación, que aún descendiendo continúa disminuyendo el poder adquisitivo de los españoles y una subida histórica de los tipos de interés que está encareciendo las hipotecas a una velocidad nunca vista.
Los precios se estabilizan por debajo de la inflación
Lo de los precios de la vivienda debe tratarse aparte y es que, aunque el precio medio continúa su proceso de ralentización, los datos interanuales continúan mostrando incrementos muy significativos con la mayoría de las comunidades autónomas al alza. Los 1.921 €/m² del primer trimestre suponen una caída del 1,5% con respecto al trimestre precedente, debido sobre todo al mayor descenso de la vivienda usada (-1,9%), mientras que la vivienda nueva desciende el 0,9%.
Murcia ha registrado el único incremento de doble cifra de los últimos años, con un 10,3%, que la ha situado al frente de la tabla de aumentos. Tras ella, las regiones con una mayor subida han sido Navarra (7,8%) y Baleares (7,4%). Ligeramente por detrás se posicionan la Comunidad Valenciana (6,6%), la Comunidad de Madrid (5,3%), Andalucía (5,1%) y Canarias (5%), sumando un total de siete regiones por encima del 5%.
Demanda y escasa oferta marcan los precios
Esta situación de los precios inmobiliarios no corresponde en absoluto con la mayoría de las previsiones realizadas el último trimestre del pasado año, que apostaban por una caída mayor. Y aunque todavía queda mucho año por delante no parece que se vaya a producir un desplome de los precios, que se mantienen fuertes, con una demanda que sigue ahí, a pesar de la inflación, el incremento de los tipos marcado por el BCE y una oferta débil, sobre todo en vivienda nueva.
En todo caso, se da por descontado un incremento inferior a la inflación durante los próximos tres años, lo que según ING provocaría un descenso importante de los precios inmobiliarios en términos reales. Ajustados a la inflación, los bienes e inmuebles podrían depreciarse un 7% desde 2022 hasta 2024.
Operaciones a la baja pero sin desplomarse
El enfriamiento generalizado del sector inmobiliario va a comenzar dejando una reducción de más del 20% en las operaciones de compraventa, que podrían quedarse alrededor de las 500.000 operaciones. Lo que parece una fuerte caída en comparación con las 649.494 viviendas vendidas el pasado año, la cifra más alta desde el 2007. Ahora bien, dos de los principales bancos españoles, ING y BBVA, vaticinan un retroceso mayor en las ventas de alrededor de 200.000 viviendas. Y ambos lo achacan sobre todo a la subida de los tipos de interés marcada por el BCE. No es una cifra catastrófica teniendo en cuenta que la media histórica desde 2007 es de unas 460.000 compraventas de viviendas.
La disminución en compraventas y ralentización de los precios se centrará, según ambas entidades bancarias, en la vivienda de segunda mano ya que la escasa oferta de vivienda de obra nueva, junto con la elevada demanda, la va a situar a salvo de los vaivenes de este 2023 e incluso podría subir su precio más de lo previsto.
El 2024 cambiará el mercado
Porque también ambos bancos estiman que la situación de desaceleración cambiará entrando el 2024, con unos precios que subirán alrededor del 2,5%, unas ventas que se incrementarán un 5% sobre el 2023 y también más visados de obra nueva. Todo muy bonito, pero con permiso de Lagarde, cuyo mandato divino pone el control de la inflación por encima del riesgo de daños irreversibles en Europa.
Muchos analistas aseguran que con los tipos actuales nos estamos acercando al límite y subirlos aún más podría frenar las leves tasas de crecimiento de la economía; y ese límite podría estar en los 50 puntos básicos repartidos entre las dos próximas reuniones. Hay que tener en cuenta que en siete reuniones del BCE los tipos de interés han subido 3,75%, lo que es la mayor alza en sus poco más de 20 años de historia.
Los tipos altos se mantendrán tres años
Todo va a depender entonces de la inflación y en el gabinete de estudios del BCE estiman que se mantendrá alrededor del 5,3% este año, bajando al 2,9% en 2024 y al 2,1% en 2025. Lo que adelanta al menos tres años de tipos altos. Analistas externos manejan mayores descensos, lo que empujaría a la baja a los tipos de interés antes de lo previsto.
Con la decisión de la FED de interrumpir las subidas de tipos, por el riesgo cada vez mayor de que Estados Unidos entre en recesión, Lagarde ya no las tiene todas consigo y aunque presuma de que sus decisiones no tienen nada que ver con las que se toman al otro lado del Atlántico, algo revolotea ya por el BCE, porque no sólo es el riesgo de recesión lo que entra en juego, también hay que anotar la bajada de los precios de la energía y las sucesivas crisis bancarias que podrían tener alguna réplica antes del verano.
Como consecuencia de la subida de tipos se está produciendo una reducción de la demanda de crédito y un endurecimiento de las condiciones de concesión por parte de los bancos que va a prolongarse al menos hasta después del verano. Veremos sus consecuencias económicas en los próximos meses y no sólo en el inmobiliario.
El euríbor llegará al 4,5%
El euríbor medio de este mes de mayo roza ya el 3,9% y Lagarde mediante podría superar el 4,5% en las postrimerías del año. Lo asegura el Gobernador del Banco de España, Pablo Hernández de Cos, que ha mencionado en una reciente reunión de la Fundación La Caixa en Barcelona, que con la información actual aún se esperan nuevas subidas en las próximas reuniones del Banco Central Europeo (BCE). La lógica evolución a partir de ese momento y siempre que la inflación lo permita, será a la baja, pudiendo estar entre el 3,70% y el 2,20% en diciembre de 2024, para quedarse en el 2% en el 2025.
La incertidumbre marca la próxima reunión del BCE
El próximo día 15 de junio celebrará su reunión el BCE y aunque parece cerca en el tiempo, reina mucha incertidumbre, con la inestabilidad amenazando desde diferentes frentes y no sólo con el posible recrudecimiento de la guerra en Ucrania este verano, que pueden pasar muchas más cosas y nada buenas.
Está bien conocer la información y vislumbrar por una rendija el porqué de las cosas, sabiendo las amenazas que se ciernen sobre nuestras pequeñas vidas. El problema es que somos como un rebaño de corderos que no conoce cuando le llevarán al matadero ni quien hará de matarife, aunque lleve ya el cuchillo en el refajo. Vamos, que nos pasará lo que decidan sin que nuestra opinión y nuestros sufrimientos sean tenidos en cuenta, como siempre. Aprovechad y vivid mientras se pueda.
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