Con septiembre llega el considerado inicio del año inmobiliario y a pesar de llegar de un año en el que el enfriamiento del mercado ha sucedido a la euforia, y en este proceso se han vertido numerosos vaticinios algo catastrofistas, la situación de estabilidad en precios y con unas compraventas mayores de lo esperado no puede dejar otra cosa que una ventana abierta al optimismo. Y no es tan sólo por las apreciaciones difundidas por prescriptores del sector, que la fortaleza del mercado laboral y la progresiva bajada del IPC, con la recuperación del poder adquisitivo de las familias, también ayudan.
Pero, como suele suceder en un mercado tan abierto, hay una serie de variantes que tendrán su influencia en este año que comienza y que afectarán tanto a la compraventa como al alquiler.
La política del BCE es el origen de los problemas en el sector
El primero, ¡cómo no!, tiene que ver con la política del Banco Central Europeo, que aumentó los tipos desde un 0% hasta el 4% en menos de 1 año, una subida histórica y sin precedentes que está causando muchos problemas en el sector, afectando a la contratación y concesión de hipotecas, a las operaciones de compraventa y al precio de los alquileres.
Antes del final de la anterior crisis económica se comenzó a popularizar la consideración de la vivienda como un producto financiero del que se podían obtener elevadas rentabilidades y además seguras. Esto convirtió a la vivienda en un bien especulativo y refugio también de centenares de miles de pequeños ahorradores que huían del desplome de los beneficios obtenidos en tradicionales productos bursátiles y bancarios.
Con los intereses negativos que tuvimos hasta hace poco más de un año la situación se volvió más radical y la vivienda, con una rentabilidad del 3% ó 4%, era casi la única opción disponible compitiendo con unos bonos soberanos de rentabilidad cercana a 0.
Pero con las medidas de Lagarde la situación ha cambiado, los bonos soberanos a 10 años están en el 3,5% y su característica de estar libres de riesgo los convierten en una opción segura. Ahora, los inversores exigen mayor rentabilidad al sector inmobiliario y ello se transforma de forma inmediata en subidas de los alquileres.
Menos compraventas y hundimiento de las hipotecas
Pasada la euforia post covid y gastados ya los ahorros, las operaciones de compraventa se están resintiendo por la subida de las hipotecas, aunque menos de lo esperado. Entre abril y junio se inscribieron en los registros de la propiedad 151.983 compraventas de vivienda, con un descenso del 5,6% sobre el trimestre anterior, retomando la senda de bajadas de finales de 2022. Con respecto al mismo trimestre de 2022 la caída fue del 7,3%, constatando la tendencia predominantemente descendente.
Los datos acumulados de los últimos doce meses publicados por los Registradores, muestran 631.040 compraventas de vivienda, descendiendo el 1,9% respecto al trimestre precedente. Sin embargo, los últimos cuatro trimestres registran las mayores cifras desde mediados de 2008, alcanzando en el cuarto trimestre de 2022 las 646.241 compraventas, el máximo de la serie histórica desde dicho año.
Mucho peores son los datos de concesión de hipotecas, que descienden por cuarto trimestre consecutivo, alcanzando las 93.557 en el segundo trimestre del año (109.406 el trimestre precedente), con un fuerte descenso del -14,5% con respecto al trimestre precedente (-2,4% en 1T23). Hay que señalar que el descenso de la actividad hipotecaria ha sido mucho más intenso que el del número de compraventas de vivienda (-5,6%), dejándose notar el intenso crecimiento de los tipos de interés y la ininterrumpida entrada de inversores.
En consecuencia, el porcentaje trimestral de hipotecas inscritas sobre las compraventas registradas de vivienda también se ha reducido significativamente, concretamente en -6,4 pp durante el último trimestre, alcanzando una proporción del 61,6% de hipotecas inscritas sobre las compraventas registradas.
Lo importante es el mercado laboral
Y si el mercado se va manteniendo a pesar del BCE es por la buena situación económica general, con un mercado laboral fuerte, por la buena rentabilidad que todavía da el inmobiliario y por la masiva afluencia de compradores extranjeros que ha vuelto a subir.
El mercado del alquiler inmobiliario entre particulares ya mueve más de 27.000 millones de euros, siendo uno de los más rentables, aunque genera un efecto secundario muy peligroso por la subida de los precios del alquiler ligados a las subidas de los tipos de interés.
Y es que hay que tener en cuenta que según datos del INE y la Agencia Tributaria, el número de hogares que viven de alquiler a precios de mercado aumentaba un 25% y pasaba de 2,25 a 2,85 millones entre 2013 y 2022, el precio medio del alquiler se disparaba un 65% (de 7,2 a 11,9 euros el metro cuadrado) entre los meses de julio de 2013 y de 2023 y las rentas declaradas que ese negocio generaba a las familias (sin incluir empresas) crecían en 10.854 millones de euros entre 2012 y 2022.
Demasiado fraude todavía con un 41% de alquileres opacos
La cifra se vería considerablemente incrementada si todos los arriendos se declararan. Actualmente el 41,4% de los alquileres en España son fraudulentos, según las estimaciones de los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha). De este modo, a día de hoy existen algo más de un millón de viviendas alquiladas que escapan al control del fisco. No obstante, lo cierto es que el arrendamiento sumergido ha disminuido 12,6 puntos porcentuales desde 2007, año en el que los alquileres fraudulentos alcanzaban el 54,03%.
Uno de los aspectos más beneficiosos de la inversión en inmobiliario no es únicamente poder trasladar la inflación a los inquilinos, sino que la carga financiera de la compra de viviendas resulta menor a la que soportan las inversiones en el resto de actividades económicas, según indican los últimos datos del Banco de España. Estos datos aseguran que, en junio, la carga financiera de las operaciones de adquisición de vivienda vía hipotecas resultaba casi un tercio inferior a la que soportan las inversiones empresariales de hasta 250.000 euros y una quinta parte menos exigente entre esa cifra y el millón.
La otra fortaleza del inmobiliario: las compras por extranjeros
Es otra de las claves para entender la fortaleza que está demostrando el inmobiliario. Y a ellas hay que añadir el crecimiento de las compras realizadas por extranjeros.
Los datos de operaciones difundidas en la última estadística del Colegio de Registradores confirman que, en el segundo trimestre del año, un 14,9% de los compradores de casas en España fueron extranjeros. Esta cifra supone el segundo mayor resultado de la serie histórica, superado solo por el tercer trimestre de 2022, cuando alcanzaron el 15,9%. Las compras se concentran en lugares de playa, especialmente en Canarias, Baleares y la Comunidad Valenciana, que, entre las tres representan el 60% de las casas adquiridas por extranjeros. Murcia, Cataluña y Andalucía se reparten el resto.
Previsiones optimistas dependiendo del BCE
Las previsiones para este año inmobiliario que comienza son moderadamente optimistas. La base fundamental es el empleo que continuó mostrando fortaleza en agosto con incrementos en términos desestacionalizados, la inflación sigue cediendo puntos y si el euríbor se estabiliza a la baja se incrementará el dinero disponible de las familias incrementando su solvencia, lo que es un buen punto de partida para una situación económica general que se debilitará el próximo año.
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