Antes que nada, espero que este verano del 2022 hayáis descansado y tomado fuerzas para el nuevo año inmobiliario que ahora comienza. Hay que decir que el verano ha marchado mejor de lo esperado y que a pesar de la inflación, la subida del euríbor y la guerra en Ucrania, los inversores, tanto los nacionales como los extranjeros han impulsado el mercado inmobiliario, que ha ido manteniendo incrementos en operaciones y precios hasta el mes de agosto.
La ralentización comenzó a notarse el pasado mes de julio y según los registradores es una continuación de la moderación del crecimiento que se produjo en junio. Las compraventas inmobiliarias totales en julio se mantuvieron prácticamente similares a las del año pasado en el mismo mes. Más resistente ha demostrado ser el mercado residencial, que tanto en junio como en julio continuó con crecimientos leves, siendo el del mes de julio un 7,5% superior al del año pasado, con 3.000 operaciones más en un total de 49.177.
Las hipotecas firmadas para el total de las operaciones inmobiliarias son 43.702 constituciones en julio, frente a las 44.998 del mismo mes de un año antes. La cifra muestra que existe un buen número de operaciones realizadas sin inversión, al igual que en el mercado de la vivienda, que apenas crecieron en julio pasando de las 32.585 del mismo mes del año pasado, a las 32.941 de este año.
El descenso hipotecario se percibe claramente comparando los datos con el mes de junio, que fue el mejor en 12 años. El número de hipotecas sobre viviendas que se inscribieron en los registros de la propiedad aumentó un 12% en junio respecto al mismo periodo de hace un año, hasta alcanzar los 42.767 préstamos hipotecarios, la mejor cifra desde el 2010 cuando se firmaron cerca de 56.700 hipotecas. Otro dato que muestra los cambios en el sector es que el 73% de las hipotecas se constituyeron a tipo fijo, mientras que el 23% restante fueron a tipo variable.
A falta de datos de compraventas en agosto por parte de los Registradores, pueden ya verse cifras del precio de la vivienda que dan una idea de la marcha del mercado. En concreto, el precio medio de la vivienda de segunda mano, fue de 1.951 euros por metro cuadrado. Esta cifra supone un incremento del 0,95% frente al pasado mes de julio, cuando el precio por unidad de superficie fue de 1.932 euros. El repunte con respecto a agosto de 2021 fue del 5,26%, ya que el precio medio hace un año se situó en los 1.853 euros por metro cuadrado. En todo caso, aún se está a un 21% de media por debajo de los máximos de finales de 2007.
También hay ya datos del precio de los alquileres en el mes de agosto, que continúan subiendo de forma imparable estableciéndose ya en una media de 11,3 euros/m2 después de la subida del 0,5% de agosto. En el último trimestre el precio ha subido un 2,8% y en el último año un 6,4%. Barcelona se mantiene como la capital con los alquileres más caros con un precio de 17,6 euros/m2. Le siguen Madrid (16,1 euros/m2), San Sebastián (15,7 euros/m2) y Bilbao (12,6 euros/m2). En el lado contrario de la tabla Zamora es la capital con la renta más económica de España con 5,6 euros/m2, seguida de Ciudad Real (5,8 euros/m2), Ourense y Cáceres (5,9 euros/m2 en ambos casos).
Con la vertiginosa subida del euríbor como fondo, que se ha situado en 1,249%, la cifra más alta del año, se comienzan a filtrar datos de hipotecas en agosto, como son una reducción del 3,9% en el valor medio de la vivienda comprada, que es de 208.000 euros y también una reducción del valor nominal medio de la hipoteca solicitada, que se queda en 150.000 euros. Además, el 89,4% de los usuarios que solicitan una hipoteca lo hace a tipo fijo, frente al 10,6% que solicita un tipo variable.
Todos estos datos abren el nuevo año inmobiliario con una tendencia muy diferente a la del primer semestre, vislumbrándose ya una paralización en la demanda de vivienda de primera residencia, que puede verse compensada en parte por el mantenimiento del interés inversor, como medio para no perder liquidez por la inflación a través del alquiler, con las zonas costeras y las grandes ciudades como de más interés. Una particularidad cada vez más general es que el inversor quiere rapidez en unas operaciones de las que espera rentabilidades cercanas a el 8% bruto anual, lo que unido a la subida del euríbor está propiciando un mercado de operaciones al contado.
El otro componente tradicional del mercado inmobiliario, el consumidor que adquiere una vivienda para residir en ella con su familia, lo tiene un poco más complicado. La incontenible inflación, el coste de las energías, la subida del euríbor, el escaso crecimiento de los salarios…todo va a ir haciendo mella en su poder adquisitivo y le obligarán a dejar para mejores tiempos la compra de la vivienda que necesita. Si es de reposición aún podrá esperar, el verdadero drama llega para los millares de jóvenes que continúan viviendo en casa de sus padres y con unas perspectivas que se les vuelven a cerrar.
Así las cosas el alquiler vuelve a ser la única salida para muchos, lo que hará que el mercado inversor continúe pujante, con alquileres al alza y rentabilidades en consonancia. Grandes ciudades y áreas metropolitanas con actividad económica van a ser las más beneficiadas de esta situación, sin olvidar las costas que prosiguen siendo zonas de elevado interés para los inversores. No parece que la demanda inversora pueda sustituir la residencial, con lo que a menor presión compradora los precios se contendrán, manteniéndose muy por debajo de la actual inflación.
La situación también afectará al mercado residencial prime, con Madrid y Barcelona como mejores ciudades españolas. Una subida anual en los productos prime, poco superior al 2% parece una situación muy razonable y pareja al del resto de las más demandadas ciudades europeas.
¿Cuánto tiempo durarán las vacas menos gordas? El necesario para controlar la inflación, devolver los precios energéticos a una situación aceptable y salir de la recesión a la que parece vamos abocados, lo que con la invasión de Ucrania convertida de una dura guerra de desgaste que nos va a dar muchos disgustos todavía y la profunda crisis energética en la que ya estamos inmersos, no parece posible en el corto plazo.
Queda por ver el problema de la escasez y consiguiente carestía de recursos alimentarios que, agotadas las reservas, nos llegará pasado el verano, con la visibilidad de una nueva faceta de la crisis que afecta a los países menos desarrollados y no ayudará a contener la inflación en Europa. No tiene buena pinta para el próximo año y dudo mucho que el 2024 mejore de forma ostensible. El control de precios en determinados productos básicos en la distribución parece una medida obligada.
Es el momento en que los intermediarios inmobiliarios, pasada la vorágine de estos últimos meses y basándose en la aplicación de las nuevas tecnologías del marketing on line y las herramientas digitales, diseñen su particular estrategia empresarial para situarse como líderes de su mercado local en Google, comenzando a comprobar que hay vida lejos de la tiranía económica de los grandes portales inmobiliarios y de la cómoda trampa que suponen. Otra forma de tener éxito, con la captación como objetivo y la venta como argumento, es posible.
Compartido con Aquimicasa