Los criterios que hacen valioso cada tipo de inmueble difieren mucho de unos usos a otros. Así como en las viviendas son relevantes cuestiones como la superficie, la calidad constructiva, el estado de conservación o la orientación, los criterios con los que se valoran los locales comerciales pueden ser muy diferentes. Sin duda, el componente principal de su valor es —y en eso coinciden con las viviendas— la ubicación: los enclaves más comerciales de las ciudades y, en particular, aquellas calles en las que existe continuidad de comercios en funcionamiento, un intenso movimiento de personas y un bajo índice de desocupación, son aquellos donde los precios o las rentas de alquiler son más elevadas. También afectará a su precio la visibilidad y accesibilidad que tengan: no valdrá lo mismo un local al que se debe acceder bajando o subiendo unas escaleras que otro sin ninguna barrera, a ras de calle y a la vista de los viandantes.
Los escaparates y la visibilidad incrementan el valor del local comercial
Por la misma razón, otra de las cuestiones clave para un local comercial es el tamaño de su escaparate, pues será mucho más atractivo comercialmente un espacio que tenga una gran visibilidad desde el exterior y con el que el propietario pueda realizar distintas políticas comerciales según la estación, la fecha o su propio interés. demás, uno de los criterios con los que se valoran los locales comerciales es el denominado “factor de forma” o “relación tabla-fondo”, que expresa la relación que existe entre la longitud de fachada del local y su profundidad o superficie total. Así, serán más “caros” los metros cuadrados de un local con un escaparate muy amplio y un fondo reducido, que los metros de un espacio muy profundo y con un pequeño escaparate, aunque en total ambos espacios tengan la misma superficie.
La particularidad de los locales comerciales es que suele importar más la “calidad” que la “cantidad” de sus metros cuadrados. De hecho, para valorarlos en muchas ocasiones se dividen artificialmente en “franjas”, de las más cercanas a las más lejanas al escaparate, de manera que aquellas zonas de local que se encuentran más alejadas de la calle, o en plantas distintas a la planta de acceso, se valoran a un precio menor que las franjas con mayor visibilidad y accesibilidad.
Evitar las obras y la licencia en vigor
Otra de las particularidades de la valoración de locales comerciales es que, por lo general, no se tienen en muy cuenta los acabados e instalaciones que el comerciante haya podido colocar; al contrario, los locales se valoran “en bruto”, como si no existieran los decorados y terminaciones que llevan. El motivo es que, para otro comerciante que adquiriera o alquilara el local, todos esos acabados resultarían inútiles, y los tendría que retirar para realizar su propia distribución y decoración conforme al tipo de comercio que quiera poner. Incluso dentro de un mismo sector los acabados y estilo de un negocio tendrán poco que ver con los de su competencia.
También hay que considerar qué actividades se pueden realizar en el local comercial con las menores obras de reformas posibles para evitar gastos añadidos y que en algunas ocasiones pueden estar limitados. Las actividades inocuas, como por ejemplo el trabajo de oficina, apenas presenta inconvenientes.
Existen edificios en los cuales la comunidad de propietarios prohíbe desarrollar determinadas actividades, por considerarlas molestas o nocivas; por tanto, esos locales tendrán una menor flexibilidad o versatilidad de uso que otros. Asimismo, puede influir mucho en el valor de un local la disposición o no de salida de humos, puesto que no tenerla impedirá que el local pueda destinarse a restaurante, lo que podría disminuir su valor si la demanda principal en la zona es precisamente para la instalación de locales de restauración. Además, es muy posible que reúna en un mismo espacio a un considerable número de personas al mismo tiempo. Y también que se deba realizar obra para facilitar la accesibilidad, la protección contra posibles incendios o, por ejemplo, el aislamiento acústico para no molestar (y evitar que denuncien) los vecinos.
Y estas realidades suelen resultar muy costosas e incrementarán los gastos finales. Pero, si el local comercial ya ejercía anteriormente la misma actividad, y conserva la licencia, el valor del local comercial se incrementará mucho más durante el periodo de vigencia de la licencia frente a las obligaciones exigidas por el ayuntamiento de la localidad. La posibilidad de contar con terraza es muy valorable para locales de hostelería.
Acudir a un especialista de tasación para evitar equívocos
Otro ítem muy relevante para un local, es la fecha de construcción del inmueble. Todos los edificios tienen una vida útil, siendo más valioso cuanto más moderno o reciente sea. Reformar el local extenderá la vida útil, y aumentará seguro la valoración total del inmueble comercial pero, en ningún caso, equivaldrá a ser un local comercial ubicado en un edificio nuevo.
La valoración de locales comerciales es una disciplina compleja, que exige un gran conocimiento del funcionamiento de la zona y de las características de la demanda; asimismo, requiere disponer de información detallada de las transacciones y ofertas de locales próximos, que en muchas ocasiones es muy limitada, especialmente si se trata de una zona muy comercial en la que existen pocos cierres de negocios y escasas transacciones. Por todo ello, es muy recomendable confiar la valoración de este tipo de inmuebles a especialistas como son las sociedades de tasación, que, al conocimiento y experiencia de los valoradores locales expertos en cada mercado, añaden el control e información derivado de la disposición de amplias bases de datos de comparables y valoraciones.
Compartido con Aquimicasa