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El Gobierno sancionara las prácticas abusivas del alquiler
El mercado inmobiliario en España, con una ausencia generalizada de producto, especialmente el de alquiler, y unos precios que no dejan de crecer, está enfrentándose a una crisis que afecta tanto a inquilinos como a agencias inmobiliarias, dejando como beneficiarios a propietarios y rentistas, que se refugian en alquileres temporales, vacacionales o de habitaciones para sortear la legislación y que no van a poner la vivienda ni en venta ni en alquiler tradicional porque el momio es de escándalo, siendo esta una de las razones de la ausencia de vivienda.
La Ley de Vivienda, aprobada hace más de un año, introdujo nuevas regulaciones para garantizar una mayor protección a los inquilinos, que son, como se puede comprobar diariamente, la parte más débil del mercado y los principales afectados por la crisis de la vivienda residencial. Sin embargo, las prácticas abusivas de algunas agencias y propietarios han continuado, lo que ha llevado al Gobierno, culpable de la falta de control sufrida hasta ahora, a anunciar sanciones severas para quienes infrinjan la ley.
El cumplimiento de la Ley de Vivienda carece de control
Desde la promulgación de la Ley de Vivienda, que establece que los gastos de gestión inmobiliaria deben ser asumidos por el arrendador, no por el inquilino, muchos se han preguntado hasta qué punto esta normativa se está cumpliendo. Hasta el momento, no se ha hecho pública ninguna sanción significativa contra las inmobiliarias que continúan trasladando estos costes a los inquilinos.
Organizaciones como FACUA-Consumidores en Acción y la Dirección General de Consumo han recibido un número creciente de denuncias por parte de inquilinos que se enfrentan a prácticas claramente prohibidas, como el cobro de comisiones o la firma de contratos temporales sin justificación. Del resultado de las denuncias y posteriores investigaciones nada se sabe, siendo, sin lugar a dudas, la dispersión competencial una de las causas.
Esa Ley de Vivienda, publicada en mayo del pasado año, cambió de forma radical el mercado del alquiler y también el trabajo y los ingresos de muchas agencias inmobiliarias. Para la mayoría de ellas el alquiler era una pata más en la que apoyar el negocio, con muchos clientes antiguos que alquilaban su propiedad con la inmobiliaria de toda la vida y cuyos servicios pagaba de forma mayoritaria el inquilino. Pero la legislación cambió de un día para el siguiente y para todos ha sido complicado aceptar y ajustarse al cambio. Los propietarios, por que no quieren pagar por unos servicios que consideran que debe pagar el inquilino, éste, que sabe que la ley ha cambiado a su favor y, en medio, la agencia inmobiliaria que tiene un cliente -el propietario- de toda la vida y que quiere seguir manteniendo los ingresos debidos por un trabajo que ahora nadie le quiere pagar. ¡Un lío!
Trucos y argucias para sortear la ley y cobrar a los inquilinos
Las inmobiliarias que buscan sortear la Ley de Vivienda y mantener sus ingresos por los alquileres, no cobrando por los servicios a su cliente arrendatario, que es el que le deja el beneficio con el alquiler de su vivienda, han desarrollado una serie de «trucos» para continuar cobrando comisiones a los inquilinos. Entre las prácticas más comunes está el cobro de un “estudio de viabilidad económica” del inquilino, un servicio que no ha sido solicitado por éste y que sólo es necesario para el propietario. Otras agencias utilizan términos como “asesoramiento integral” para justificar estos cobros. También cobrar por el cambio de suministros. Todo podría ser legal si lo solicitara el inquilino, pero es que no lo hace, siendo un pago que se le impone por un servicio no solicitado. Pero claro está, si no lo acepta se queda sin opción para alquilar, que la lista de candidatos da la vuelta a la manzana.
Además, algunos propietarios están recurriendo a contratos temporales sin justificación para evitar los límites de los aumentos de precio establecidos en la ley y poder hacer que los servicios los pague el inquilino. Estas acciones podrían conllevar sanciones a las agencias y propietarios que sigan utilizando estas tácticas abusivas.
Tampoco pueden cargarse al inquilino los gastos del seguro de impago, como se está haciendo en algunos casos, ya con sentencias contrarias y costes judiciales que no compensan el riesgo. Sentencias que están propiciando un incremento de reclamaciones contra los arrendadores de inmuebles, muchos de ellos grandes tenedores o sociedades de alquiler, que hayan impuesto estas cláusulas en sus contratos.
Algunas empresas del sector inmobiliario no solo han encontrado formas de sortear la Ley de Vivienda, sino que lo publicitan abiertamente. Un claro ejemplo de esto es la empresa Domático22, que a través de su página web -ahora retirada- ofrecía «vías legales» a los propietarios para burlar la normativa. Su modelo de negocio implica reformar viviendas para alquilarlas por habitaciones y bajo contratos de temporada, esquivando así los límites impuestos por la ley en cuanto a la duración de los contratos y el control de los precios.
Estas prácticas, aunque presentan una fachada de legalidad, son claramente fraudulentas y van en contra del espíritu de la normativa, que busca proteger a los inquilinos y evitar la especulación con los alquileres.
Fuertes multas para los que infrinjan la Ley de Vivienda
Ante este escenario, el Gobierno ha decidido tomar cartas en el asunto. El Ministerio de Derechos Sociales y Consumo, dirigido por Pablo Bustinduy, ha anunciado que las sanciones para quienes infrinjan la Ley de Vivienda serán severas. Las multas pueden alcanzar hasta un millón de euros en los casos más graves, oscilando entre los 10.001 euros y los 100.000 como sanción habitual.
Estas multas -bastante elevadas- buscan disuadir a las agencias y propietarios que insisten en no cumplir con la normativa, y enviar un mensaje claro de que las prácticas abusivas no serán toleradas. La falta de control y sanciones, hasta ahora, ha generado una sensación de impunidad en el sector, lo que ha permitido que estos comportamientos continúen y se amplifiquen «si otros lo hacen yo por qué no».
Empresas que trabajan el alquiler ven su modus vivendi peligrar
Ante las declaraciones de Bustinduy, las empresas de gestión de alquiler, como Alquiler Seguro o Renta Garantizada, han expresado de forma pública su preocupación por las medidas gubernamentales. Temen que el aumento de las regulaciones y las sanciones amenacen su tradicional modelo de negocio, que depende en gran medida de los ingresos generados por las gestiones de alquiler que ahora deberán pagar los propietarios aunque no estén propicios a ello.
Algunas de estas empresas argumentan que los servicios que ofrecen, como el mantenimiento de las viviendas o la gestión de los suministros, justifican los cobros adicionales a los inquilinos. Sin embargo, estas prácticas no solo contravienen la ley, sino que también aumentan los costes para los arrendatarios, quienes ya están lidiando con precios de alquiler exorbitantes. Y todos entendemos que lo de cobrar al propietario es complicado, porque a la menor sugerencia al respecto abre la puerta y se marcha a la inmobiliaria del otro lado de la calle.
Los arrendadores no quieren pagar a las inmobiliarias
Este es uno de los problemas subyacentes en la situación, que muchos arrendadores se resisten a asumir los costes de gestión inmobiliaria por el alquiler de su vivienda, como ahora establece la ley. Esto deja a las agencias de intermediación con carteras de alquiler amplias, en una posición difícil si quieren subsistir, ya que se ven obligadas a buscar formas de cubrir esos gastos o eliminar los arrendamientos de su oferta tradicional, como muchas inmobiliarias están haciendo, – más de un 30% asegura la Federación de Asociaciones Inmobiliarias. Y tal y como está el mercado de la compraventa, con escaso producto en muchas zonas, prescindir de unos ingresos, que puede llevar aparejados despidos, se hace difícil.
El resultado es que, en lugar de cobrar al arrendador, como debería ser, aunque es difícil, las agencias continúan trasladando estos costes al inquilino, a menudo disfrazados bajo diferentes conceptos y con tácticas abusivas de posición dominante. Esto crea una situación en la que el inquilino paga más de lo que debería, mientras que el propietario se beneficia de un servicio que le sale gratis.
El alquiler temporal en fraude de Ley
El alquiler temporal es otra vía que muchas agencias y propietarios utilizan para evitar las regulaciones de la Ley de Vivienda. Al ofrecer contratos de «11 meses renovables», pretenden evitar las obligaciones establecidas para los arrendamientos de vivienda habitual, como la limitación de los aumentos de precio o la duración mínima de cinco años. También que en estos contratos los cobros al inquilino están permitidos.
Este tipo de contratos temporales, que están creciendo más de un 40% en un año en determinadas ubicaciones de grandes ciudadaes, cuando no están justificados constituyen un fraude de ley. FACUA y otras organizaciones de defensa de los consumidores han denunciado estas prácticas, y se espera que el Ministerio de Vivienda ponga en marcha la nuevas regulaciones a partir de enero para evitar que se sigan utilizando estos subterfugios.
El propietario debe entender que el beneficio y el pago son suyos
El sector del alquiler en España enfrenta un gran desafío. Aunque las prácticas abusivas son minoritarias, están dañando la imagen del sector inmobiliario y perjudicando a miles de inquilinos. Las agencias inmobiliarias deben adaptarse a las nuevas normativas y asumir sus responsabilidades como todos hacemos con la legislación aunque no nos guste, mientras que el Gobierno debe asegurar el control de la situación y que las sanciones se apliquen de manera efectiva y pública -concepto muy importante- a los infractores. Los propietarios deben entender que la situación ha cambiado y que el pago a la agencia inmobiliaria por sus servicios ahora corre a su cuenta. También las agencias deben aceptar esta situación y dejar de hacer trampas ofreciendo a los propietarios estas posibilidades para cargar el coste de su trabajo al inquilino.
El equilibrio entre las necesidades de los inquilinos y las de los propietarios es clave para garantizar un mercado de alquiler justo y sostenible. Las reformas en curso pueden ser el primer paso para alcanzar ese objetivo, pero solo si se aplican de manera rigurosa y se evita que los abusos y los fraudes de ley continúen. La observancia de la legislación, sea o no contraria a nuestros intereses, es clave para el mantenimiento de la convivencia en cualquier sociedad. Pero cada vez hay más intereses que, buscando su beneficio con un amplio incumplimiento, animan a su vulneración.
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