Otra semana más asistimos a enconados planteamientos que, desde una posición o de otra, pretenden arreglar el problema de la vivienda en España. Y entre insultos de especuladores y comunistas se abre la percepción de que vamos tarde y de que la situación va a empeorar y mucho.
No hay solución posible en el breve espacio de tiempo que marca una legislatura, ni se puede achacar a este gobierno o al que le precedió la situación actual del mercado de la vivienda. Es algo que comenzó a fraguarse hace mucho tiempo, cuando la vivienda se convirtió en un bien de inversión, con baja fiscalidad, de fácil acceso, sin apenas riesgos y no se supo ver que hacía falta una estrategia de vivienda pública muy diferente a la que se estaba llevando a cabo.
En la reunión de Moncloa con los profesionales inmobiliarios
En reuniones de promotores y profesionales se tiene claro que el problema es de falta de oferta acompañada de un exceso de demanda que no se vio venir. Que el mercado es muy listo y que dejando de actuar sobre él, se regulará a sí mismo; habrá oferta suficiente, los precios bajarán y cada mochuelo encontrará un olivo a su medida sin que el derecho a la propiedad privada se vea conculcado.
En el lado opuesto, el de los propietarios que aún no lo son, jóvenes sin techo y nómadas del arrendamiento, se ven las cosas muy diferentes. La situación actual es debida a la especulación, al desembarco de las multinacionales del alquiler y a la falta de respeto del Gobierno por una Constitución que salvaguarda el derecho a la vivienda, aunque no dice cómo. Todo se soluciona imponiendo precios máximos y obligando a poner en el mercado todas las viviendas sin habitante.
¿Quién es inocente y libre de intereses en esto de la vivienda?
Se habla mucho de consultar las decisiones del Gobierno con el sector inmobiliario, “que son los que saben”, es decir, promotores, constructores, API,s, financieros hipotecarios y un amplio elenco de profesionales que pueblan el mundo de la vivienda, como si sus conocimientos y asesoramiento no estuvieran impregnados de interés económico por los beneficios y la buena marcha de sus empresas. Pero, y también hay que decirlo, si no se habla y decide con el sector profesional inmobiliario para solucionar el problema de la vivienda, ¿con quién se hace?, ¿con el de los videntes on line?. Ahora es cuando me gano el epíteto de especulador desalmado.
Y en el otro lado, tampoco es que los “llogaters”, asociaciones de consumidores, sindicatos y otros entes que pululan por esa masa difusa, mezcla de izquierda y progresismo, salpicado de bonhomía, que nació con el movimiento de las PAH, estén libres de su necesidad por un techo lo más barato posible. No voy a ser malo y pensaré que todos actúan con buena fe emanada de su necesidad de vivienda o de protección de los vulnerables. Pero en todo caso,en uno y otro lado, todos se mueven por sus intereses y no voy a juzgar si son espúrios o justos.
Y en el medio de estas dos posturas debe maniobrar un Gobierno al que la situación se le ha ido de las manos y no tiene nada claro cómo – ni ellos ni nadie- solucionar en el breve tiempo un problema que no deja de empeorar y en el que no tienen mucho control, con unas competencias asumidas por las comunidades autónomas.
Y no es que no haga nada, que disparos hacia un lado y otro ya tira, aunque muchos de ellos vayan al aire o sean de salvas. Que ya me dirán la trascendencia que para el mercado inmobiliario tiene la venta de algo más de 14.000 visados de residencia desde su puesta en marcha en 2013, frente a un mercado que ha movido casi 5 millones de compraventas en ese periodo de tiempo. Y todo ello, aunque la ministra del ramo, Isabel Rodríguez, asegure que la mayoría de los visados han ido a parar a Madrid, Barcelona, Málaga, Baleares, Valencia y Alicante, “mercados todos ellos muy tensionados”.
Mantener la inversión pública y dar posibilidades de financiación a los ayuntamientos
Y en ese propósito de “vamos a hacer algo que se vea”, el Gobierno convocó a una parte del sector implicado, instituciones financieras, sindicatos y promotores– ni los inquilinos, ni sus representantes, ni las Asociaciones de Consumidores estuvieron y eso estuvo feo- a una reunión en Moncloa en la que, entre muchas buenas palabras y compadreo, pues no había notas discordantes, se dijeron algunas cosas que van a tener su importancia en la evolución a mejor del problema de la vivienda. Y aunque no son el “Bálsamo de Fierabrás” y los próximos cuatro o cinco años van a ser complicados, podría comenzar a aclararse el embrollo.
Por un lado, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, se comprometió a mantener la inversión pública en vivienda, lo que con unos presupuestos prorrogados puede resultar bastante insuficiente. Además, deslizó, que está maniobrando para que más allá del 2026 España pueda seguir contando con los fondos Next Generación para la rehabilitación del actual parque público de vivienda y su ampliación.
Por su parte, la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, avanzó que se modificará la orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de ampliación del acceso a la financiación de las comunidades autónomas y sobre todo ayuntamientos, para que puedan enfocarse a la construcción de vivienda nueva. Esta modificación se va a mostrar relevante al complementar la futura Ley de Suelo y agilizar la financiación.
Esta fue la de cal y en cuanto a la de arena, al menos para algunos ayuntamientos, fue la decisión de Isabel Rodríguez de negar la posible reforma de la Ley de Vivienda para que los municipios puedan tramitar la regulación de los alquileres si cumplen las condiciones para declarar áreas tensionadas, tal como pide el movimiento de vivienda y muchos de sus socios parlamentarios de izquierda.
Un mercado tan abierto como el español no se regula a sí mismo
Lógicamente, todo lo que traslució de la reunión fue duramente criticado por los ausentes – consumidores y sindicatos de inquilinos- que acusaron al Gobierno de echarse en brazos de la patronal inmobiliaria y sacrificar a los inquilinos en el altar del rentismo. Para estos ausentes de la reunión, tanto patronal inmobiliaria como bancos buscan seguridad jurídica avalada por el estado para poder construir, hacer negocio y acabar así con el aumento de precios que “para ellos esta causado por la escasa oferta y no por la especulación”. Y esto no es algo que esté muy claro, hay que recordar que aún estamos lejos de los precios del 2008, con un exceso de oferta que te permitía encontrar bloques de pisos y adosados en los patatales más insospechados y que luego pagamos con una pesada digestión durante unos cuantos años.
No se habló y desde mi punto de vista es importante porque creo que es una de las grandes falacias del momento neoliberal que padecemos, de la acción de la libertad de mercado para hacer volver a su cauce la situación. No me parece que el mercado inmobiliario español pueda controlarse a si mismo ya que tiene demasiadas influencias exteriores que lo perturban y alteran.
Solo por hacernos una idea, el pasado año casi un 15% de las viviendas que se vendieron, más de 88.000, fueron compradas por ciudadanos extranjeros que compraron a 2.095 euros/m2 de media y pagaron una cantidad superior a la media española en casi un 25%. También durante 2023 España fue el segundo país del mundo que más turistas recibió; en concreto 85.169.050 procedentes de todos los lugares y que seguro tienen alguna influencia sobre los alquileres. Definitivamente no parece un mercado cerrado, pero no beneficiar al modelo de negocio del que España vive es un desatino.
Otro de los grandes problemas a los que se enfrentará cualquier gobierno para llevar adelante una política de vivienda eficaz, aunque tal vez a éste le cueste un poco más, es la dispersión competencial entre Gobierno Central, autonomías y ayuntamientos que tiene la vivienda. De todas las autonomías, incluidas las socialistas, Cataluña es la única que está declarando zonas tensionadas y aplicando la política de contención de alquileres. Eso sí, con una gran expectación nacional, que para ver el estrellón de los demás sí que nos unimos, con sillas, cerveza y palomitas si hace falta, a ver si los catalanes se dan un buen golpe con la experiencia.
El primer desafío será regular el alquiler de uso turístico y el temporal
Llegan el verano y los turistas, y el alquiler vacacional se ha convertido en un problema que el Gobierno deberá solucionar. No ha dicho nada en esta ocasión, pero es que en la reunión había demasiados pies e iba a ser difícil moverse sin pisar callos. Los pisos que faltan en el alquiler tradicional – y van a tener que salir a buscarlos- están en el alquiler de uso turístico y en el temporal. Según el INE, en 2023 había más de 340.000 pisos turísticos legales en España. Por su parte el alquiler de temporada ha crecido tanto que ya supone el 11% de la oferta total, el 30% en Barcelona o el 32% en San Sebastián/Donostia. Queda muy bien hablar del derecho al negocio en la vivienda, pero lo que tenemos ahora delante y por unos años es el derecho a la vivienda. Y es en este preciso momento cuando se me acusa de chavista y social comunista.
Por poner negro sobre blanco algunos datos. En Málaga, nuestra provincia turística por excelencia y también zona tensionada, como recalcó la ministra, la ratio de viviendas turísticas supera ya el 10% en 10 municipios de la provincia. En la capital malagueña, por su parte, el número de plazas ofertadas casi cuadruplica las plazas hoteleras. En los últimos 12 meses se ha pasado de 8.883 viviendas de uso turístico (VUT) a 11.550, siendo el total de plazas ofertadas de VUT 59.912 frente a las 15.509 de hoteles. ¿Tendrá alguna relación con que este pasado mes de marzo el precio del alquiler en la capital subió un 16,5% anual, por encima de la media nacional que se sitúa en 12,6%.?
Ni poner trabas al necesario sector turístico, ni subir los salarios hasta hacer accesible la vivienda, ni obligar a que todos los techos vacíos se pongan en el mercado, ni conculcar el derecho a la propiedad privada y su puesta en rentabilidad, ni dejar en la calle o viviendo en precario a millones de personas -el problema se va a agudizar en los próximos años-, ni demonizar a los arrendatarios o a los arrendadores… Parece que no hay soluciones fáciles.
Invertir más en vivienda y hacerlo desde el interés público
Con todo lo dicho queda claro que la prioridad de este Gobierno y de los que le sigan…¡Ay!, ¿dónde quedó el consenso para los grandes cuestiones nacionales? es la inversión en vivienda asequible, porque tenemos un parque de vivienda social que no llega al 2% frente una media europea que supera el 9% y algunos países que se acercan al 20%. Y no es que se haya invertido poco, es que se ha invertido mal. Sobre todo, en ayudas o subvenciones a casi 7 millones de compradores, sin hablar de los descuentos fiscales que han beneficiado a la inmensa mayoría de los propietarios y rentistas en estos últimos 30 años. Algunos hablan de una inversión total en esos conceptos de 2 billones de euros en 20 años.
España invierte en vivienda social 35,4 euros per cápita frente a los 148 euros de media en la UE. Y se hace difícil incrementarlo con los vientos de descuentos ficales que corren. Nos quejamos de la situación de la Sanidad, de la Educación, de la Vivienda, de las Infraestructuras, pero aplaudimos como posesos cuando algún iluminado/a habla de bajar los impuestos y dice que el Estado nos roba. Parece que el sol y el jamón o serán las cañas y los bocatas de calamares nos están afectando el entendimiento y también el sentido de país.
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